KOMPLETNY PRZEWODNIK
NIERUCHOMOŚCI NA PHUKET
Zespół agencji nieruchomości KVARIS przygotował dla Państwa kompendium kluczowej wiedzy o rynku nieruchomości w Tajlandii.

  • Wyjaśnimy specyfikę i mechanizmy rządzące rynkiem nieruchomości na wyspie Phuket.
  • Odpowiemy na najważniejsze pytania nurtujące inwestorów oraz klientów indywidualnych.
  • Pomożemy w wyborze idealnej nieruchomości – zarówno do celów mieszkalnych, rekreacyjnych (holiday home), jak i pod kątem generowania dochodu pasywnego.
Witamy!
o nas
  • 17 lat doświadczenia w nieruchomościach.
  • Mieszkaniec Phuket.
  • Ekspert ds. mądrego inwestowania.
Założyciel agencji KVARIS
VIKTOR AFANASENKO
„Dla mnie nieruchomości to nie tylko liczby i inwestycje, ale przede wszystkim misja pomagania ludziom w odnalezieniu ich idealnego miejsca do życia lub wypoczynku. W biznesie nadrzędną wartością jest dla mnie transparentność, zaufanie oraz relacje oparte na zasadzie win-win.”
PROFESJONALNY ZESPÓŁ
Ponad 13 lat doświadczenia: Wielka Brytania, Czechy, Polska, Rosja, Białoruś, Tajlandia.
Znamy specyfikę rynków i eliminujemy błędy inwestycyjne.
PODEJŚCIE MIĘDZYNARODOWE
Klienci z ZEA, Kanady, Australii, Polski, Kazachstanu i Rosji.
Obsługujemy inwestorów oraz rodziny szukające „second home”.
o nas
KOMPLEKSOWE WSPARCIE
Prowadzimy klienta przez cały proces: od selekcji ofert i przekazania kluczy, po zarządzanie najmem.
TYLKO SPRAWDZONE NIERUCHOMOŚCI
W naszej bazie znajduje się ponad 300 ofert.
Współpracujemy wyłącznie z wiarygodnymi deweloperami o nieposzlakowanej opinii prawnej.
Każda inwestycja podlega wewnętrznej weryfikacji:
  • Dokumentacja prawna
  • Zobowiązania gwarancyjne
  • Etapy budowy
  • Historia dewelopera
Zapewniamy rzetelne informacje, uczciwe kalkulacje i indywidualne podejście do każdej transakcji.
Tajlandia
Harmonia unikalnej przyrody, korzystnego klimatu i stabilnej gospodarki.
NISKA INFLACJA
W 2023 r. wyniosła 1,25%, w 2024 r. zaledwie 0,4%.
Od dekady utrzymuje się poniżej 2%.
STABILNA WALUTA
Kurs bata tajskiego (฿) względem dolara pozostaje stabilny od ponad 10 lat.
Dynamika kursu bata i złotego względem dolara na przestrzeni 10 lat.
STABILNOŚĆ POLITYCZNA
  • Brak konfliktów
  • Neutralność polityczna i dobre relacje międzynarodowe.
Tajlandia
SEZON PRZEZ CAŁY ROK
8. miejsce w rankingu najczęściej odwiedzanych krajów świata (wg World Population Review).
WZROST WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Rynek tajlandzki wykazuje stabilny wzrost od 2008 roku:

  • +5−7% rocznie — średni wzrost cen w skali kraju.
  • +8−10% rocznie — w topowych lokalizacjach, takich jak Phuket.
Tajlandia intensywnie rozwija infrastrukturę, zwiększając swój potencjał turystyczny i inwestycyjny.
Zakup nieruchomości tutaj to nie tylko styl życia nad morzem, ale przede wszystkim stabilny wzrost kapitału.
Phuket
PHUKET – NAJWIĘKSZA WYSPA TAJLANDII, SŁYNĄCA Z:
  • białych, piaszczystych plaż;
  • tropikalnej przyrody;
  • rozwiniętej infrastruktury.
Klimat: tropikalny, średnia temperatura wynosi +30°C przez cały rok.
Zaledwie 20% powierzchni wyspy jest dostępne pod zabudowę mieszkaniową.
Obowiązują restrykcyjne przepisy dotyczące wysokości zabudowy: maksymalna dopuszczalna wysokość budynku to 23 metry lub 8 pięter.
W ciągu ostatnich 10 lat wartość nieruchomości na Phuket wzrosła o 56% (licząc w dolarach USD).
Ograniczona podaż gruntów inwestycyjnych bezpośrednio przekłada się na coroczny wzrost cen nieruchomości.
Phuket
PHUKET — KLUCZOWY WĘZEŁ KOMUNIKACYJNY AZJI POŁUDNIOWO-WSCHODNIEJ
oferujący dogodne połączenia lądowe, morskie i lotnicze.
Budowa drugiego lotniska — przepustowość +22,5 mln rocznie.
POŁĄCZENIA LOTNICZE
54 linie lotnicze obsługują loty na 67 kierunkach; bezpośrednie połączenia do 22 krajów.
W 2023 roku lotnisko obsłużyło 17,2 mln pasażerów — wzrost o +19% w porównaniu z rokiem 2022. W 2024 roku liczba pasażerów międzynarodowych przekroczyła 10 mln.
POŁĄCZENIA MORSKIE
Obecnie na Phuket funkcjonują 4 duże mariny (Boat Lagoon, Royal Phuket Marina, Ao Po Grand, Phuket Yacht Haven dysponująca ok. 320 miejscami).
Marina Phuket Yacht Haven to jedna z największych w Azji Południowo-Wschodniej; przyjmuje setki jachtów rocznie i jest rozbudowywana.
POŁĄCZENIA LĄDOWE
Nowoczesne drogi; cała wyspa jest połączona z kontynentalną częścią Tajlandii mostem Sarasin, co ułatwia logistykę turystom i mieszkańcom.
dzielnice
MAI KHAO / NAI YANG / NAITHON
Ustronne plaże, bliskość lotniska i Parku Narodowego Sirinat ze szlakami pieszymi doskonale nadają się dla rodzin z dziećmi oraz podróżników poszukujących spokojnego wypoczynku.
BANG TAO, LAGUNA
Dzielnica o wysokim potencjale inwestycyjnym: luksusowe hotele, wille, golf i kluby plażowe. Jeziora, strefy piesze, restauracje i centra handlowe. Dla osób ceniących luksus i komfort.
KAMALA / SURIN
Przytulne, czyste i stylowe plaże, popularne wśród Europejczyków.
dzielnice
PHUKET TOWN
Administracyjne centrum wyspy. Odpowiednie dla turystów jako baza wypadowa do wszystkich kluczowych atrakcji lub pod wynajem długoterminowy.
PATONG / KARON / KATA
70% turystów wybiera je podczas pierwszej wizyty. Plaże z zabudową hotelową i rozwiniętą infrastrukturą. Patong to centrum życia nocnego, zakupów i rozrywki. Kata i Karon mają charakter rodzinny i są mniej hałaśliwe.
NAI HARN / RAWAI
Spokojna dzielnica z autentyczną atmosferą i tajskim kolorytem. Międzynarodowe szkoły, kluby sportowe muay thai, wspaniałe punkty widokowe. Nai Harn to najczystsza plaża na Phuket. Popyt na wynajem przez cały rok, stabilny dochód od 7%.
pytania
DLACZEGO WARTO KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ NA PHUKET?
OCHRONA KAPITAŁU
Nieruchomość w Tajlandii to realne aktywo, które skutecznie zabezpiecza kapitał przed inflacją i ryzykiem kursowym.
DOCHÓD Z NAJMU
Stabilny ruch turystyczny zapewnia wysokie obłożenie nieruchomości na wynajem i dochód od 7% rocznie.
WZROST WARTOŚCI
Wzrost rzędu 5−10% rocznie, a w trakcie budowy wartość obiektu wzrasta o +30%. Otwiera to doskonałe możliwości odsprzedaży z zyskiem jeszcze przed zakończeniem projektu.
Popyt na nieruchomości stabilnie rośnie, a podaż gruntów na wyspie jest ograniczona.
pytania
DLACZEGO WARTO KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ NA PHUKET?
KOMFORT ŻYCIA I WYPOCZYNKU
Łagodny klimat przez cały rok, rozwinięta infrastruktura, międzynarodowe szkoły, kliniki, bezpieczeństwo i wysoki poziom usług — wszystko, co potrzebne do komfortowego życia.
PRZEJRZYSTOŚĆ I BEZPIECZEŃSTWO DLA OBCOKRAJOWCÓW
Obcokrajowcy mogą w pełni legalnie nabywać nieruchomości na pełną własność prywatną.
pytania
CZY OBCOKRAJOWCY MOGĄ NABYĆ MIESZKANIE NA WŁASNOŚĆ W TAJLANDII?
System prawny Tajlandii oparty jest na anglosaskim modelu prawa, co zapewnia przejrzystość i bezpieczeństwo zakupu nieruchomości dla obcokrajowców.

Obcokrajowcy mogą stać się właścicielami apartamentów w kondominiach pod warunkiem, że udział zagranicznych właścicieli w danym kompleksie nie przekracza 49%.
PRAWO WŁASNOŚCI MOŻNA UZYSKAĆ NA DWA SPOSOBY
Freehold — pełna własność z bezterminowym prawem posiadania.
Leasehold — długoterminowa dzierżawa na okres do 90 lat (w trzech okresach po 30 lat).
Wszystkie transakcje potwierdzane są oficjalnym dokumentem — Chanote, który zawiera pełny opis nieruchomości i jest zarejestrowany w Urzędzie ds. Gruntów Tajlandii (Land Department), co gwarantuje Państwa prawa.
pytania
CZY OBCOKRAJOWCY MOGĄ NABYĆ MIESZKANIE NA WŁASNOŚĆ W TAJLANDII?
Apartament w kompleksie może zostać nabyty zarówno na pełną własność (Freehold), jak i w ramach długoterminowej dzierżawy (Leasehold).

Nabywając apartament, właściciel zyskuje dostęp do zamkniętego, strzeżonego terenu, pełny dostęp do infrastruktury kompleksu i może korzystać z:
  • basenów;
  • siłowni;
  • placów zabaw;
  • bezpłatnego parkingu;
  • pozostałych udogodnień.
Apartamenty w kondominiach sprzedawane są w stanie gotowym do użytku:
  • z wykończeniem;
  • z meblami w zabudowie.
W przypadku zakupu za pośrednictwem naszej agencji, meble ruchome oraz sprzęt AGD w większości przypadków oferowane są w prezencie.
pytania
CZY OBCOKRAJOWCY MOGĄ NABYĆ
DOM NA WŁASNOŚĆ?
W Tajlandii mogą Państwo nabyć dom lub willę na pełną własność prywatną (Freehold). Oznacza to, że stają się Państwo pełnoprawnymi właścicielami budynku i należy on w całości do Państwa.

Zgodnie z tajskim prawem obcokrajowcy nie mogą bezpośrednio posiadać gruntów. Istnieje jednak doskonała możliwość skorzystania z długoterminowej dzierżawy działki (Leasehold) na okres do 90 lat (w trzech etapach po 30 lat). Daje to Państwu pełne prawo do użytkowania gruntu.
Jednocześnie budynki wzniesione na dzierżawionym gruncie są zawsze rejestrowane jako Państwa własność prywatna. W ten sposób są Państwo właścicielami swojego domu, nawet jeśli grunt pod nim jest dzierżawiony.
Jeśli chcą Państwo posiadać grunt bezpośrednio, jest to możliwe poprzez założenie tajskiej spółki — jest to standardowa i powszechnie stosowana praktyka.
pytania
CZY OBCOKRAJOWCY MOGĄ NABYĆ
DOM NA WŁASNOŚĆ?
Wszystkie transakcje są oficjalnie rejestrowane w Urzędzie ds. Gruntów (Land Department) i potwierdzane specjalnym dokumentem Chanote, który gwarantuje Państwa prawa do nieruchomości.

W ten sposób system maksymalnie chroni Państwa interesy oraz zapewnia komfortowe i bezpieczne posiadanie nieruchomości na Phuket.
Z reguły domy znajdują się w zamkniętych, strzeżonych kompleksach i obejmują:
  • własny basen;
  • tropikalny ogród;
  • miejsce postojowe;
  • 100% prywatności.
Taka nieruchomość idealnie sprawdzi się:
  • do zamieszkania lub pod wynajem;
  • dla rodzin z dziećmi;
  • dla osób biznesu ceniących jakość i prywatność.
Ograniczona podaż ofert na rynku generuje wysokie stawki najmu oraz równie wysoki popyt.
zakup
ALGORYTM ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI
WPŁATA DEPOZYTU REZERWACYJNEGO I PODPISANIE UMOWY
Po wpłacie depozytu (zazwyczaj 100 tys. THB, czyli ok. 11 000 zł) wybrany obiekt zostaje dla Państwa zarezerwowany. Następnie angażujemy prawników w celu finalizacji umowy z deweloperem.
SELEKCJA NIERUCHOMOŚCI
Przedstawimy propozycję 3−4 obiektów spełniających Państwa wymagania. Przeprowadzimy również kalkulację rentowności Państwa przyszłej inwestycji.
Zapewnimy transport do wszystkich interesujących Państwa obiektów. Będą Państwo mogli osobiście obejrzeć nieruchomości i porozmawiać z deweloperami. W przypadku zakupu zdalnego — udamy się na miejsce i zaprezentujemy każdy detal za pośrednictwem wideorozmowy.
PREZENTACJA OBIEKTÓW
Podczas rozmowy telefonicznej lub za pośrednictwem komunikatorów WhatsApp/Telegram wspólnie definiujemy kluczowe kryteria Państwa przyszłej nieruchomości.
BEZPŁATNA KONSULTACJA
1
2
4
3
zakup
ODBIÓR KLUCZY
Po zakończeniu budowy przylatują Państwo na odbiór apartamentu. Procedurę tę można przeprowadzić również zdalnie. Deweloper sporządza i przekazuje Państwu dokumenty potwierdzające prawo własności nieruchomości.
PŁATNOŚĆ ZA NIERUCHOMOŚĆ
W ciągu 30 dni od rezerwacji należy dokonać pierwszej wpłaty. Standardowo wynosi ona 30% wartości nieruchomości. Kolejne płatności realizowane są zgodnie z harmonogramem rat. Ostatnia transza płatna jest przy odbiorze kluczy.
6
5
Dbamy o to, aby cały proces był dla Państwa maksymalnie komfortowy i przejrzysty, niezależnie od miejsca Państwa pobytu.
płatność
FORMY PŁATNOŚCI
  • Przelew SWIFT (płatność na podstawie danych bankowych).
  • Za pośrednictwem firm zajmujących się wymianą walut i międzynarodowymi transferami pieniężnymi (Exchange 24, ARBI).
  • Kryptowalutą USDT poprzez transfer na portfel kryptowalutowy dewelopera.

W przeciwieństwie do większości krajów, Tajlandia nie weryfikuje źródła pochodzenia środków finansowych.
ROCZNY PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI
W przypadku budynków o przeznaczeniu mieszkalnym zależy on od wartości katastralnej, a jego maksymalne stawki dla osób fizycznych wynoszą:
  • Wartość od 1 do 40 mln ฿ — stawka podatku 0,02%;
  • Wartość od 41 do 65 mln ฿ — 0,03%.
Nasza firma oferuje wsparcie przy realizacji każdego rodzaju płatności.
formy własności
ZALETY I WADY FORM WŁASNOŚCI:
FREEHOLD I LEASEHOLD
ZALETY FREEHOLD
Obcokrajowcy mogą posiadać apartamenty w kondominiach we własnym imieniu.
Okres posiadania jest nieograniczony (bezterminowy).
Właściciel może swobodnie dysponować nieruchomością (sprzedać, obciążyć, przekazać w spadku).
Właściciele mają prawo głosu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej.
Podatki od nieruchomości w Tajlandii są stosunkowo niskie.
WADY FREEHOLD
Cena nieruchomości typu Freehold jest wyższa o około 10% ze względu na dopłatę za tzw. kwotę dla obcokrajowców.
Opłata rejestracyjna i podatek od przeniesienia prawa własności wynoszą do 6,3% wartości nieruchomości.
formy własności
ZALETY I WADY FORM WŁASNOŚCI:
FREEHOLD I LEASEHOLD
ZALETY LEASEHOLD
Zakup nieruchomości w formie dzierżawy (Leasehold) jest tańszy niż zakup na pełną własność: cena jest niższa o 10−15%.
Posiadacz może dysponować nieruchomością (sprzedać, podnajmować, przekazać w spadku), przy czym nie ma obowiązku jej deklarowania.
Szeroki wybór nieruchomości dostępnych dla obcokrajowców: wille, apartamenty, domy szeregowe, domy wolnostojące.
Koszt rejestracji prawa dzierżawy wynosi 1,1% wartości, co jest opcją tańszą niż rejestracja Freehold.
WADY LEASEHOLD
Okres dzierżawy jest ograniczony do 90 lat (30+30+30). Co 30 lat należy uiścić opłatę w wysokości 1,1% za rejestrację nowej umowy dzierżawy.
Dzierżawca nie ma prawa głosu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej.
Transakcje dotyczące nieruchomości (np. odsprzedaż) wymagają udziału wydzierżawiającego (dewelopera) lub właściciela gruntu.
koszty dodatkowe
DODATKOWE KOSZTY PRZY ZAKUPIE
SINKING FUND: składka na fundusz remontowy
Jednorazowa opłata wnoszona w momencie odbioru kluczy od dewelopera, wynosząca od 500 do 1000 ฿ za m². W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym opłata ta nie występuje.
COMMON FEE: roczna opłata za utrzymanie
Wynosi średnio 65–85 ฿ za m² miesięcznie. Wnoszona z góry za cały rok. Pokrywa koszty utrzymania kompleksu (sprzątanie części wspólnych, wywóz śmieci, czyszczenie basenów itp.). Woda i prąd płatne są osobno, według wskazań liczników.
METER INSTALLATION FEE: instalacja liczników wody i prądu
Dodatkowy koszt związany z instalacją liczników wody i prądu, wynoszący od 15 do 20 tys. ฿ jednorazowo.
koszty dodatkowe
PRZYKŁAD DODATKOWYCH KOSZTÓW
DLA KOMPLEKSU THE TITLE KATABELLO
Apartament z jedną sypialnią 32 m² — 4.620.800 ฿ / 495 tys. zł / 140.000 $
  • 27.200 ฿ — fundusz remontowy (Sinking Fund), 850 ฿ za m², płatne jednorazowo przy odbiorze kluczy.
  • 15.000 ฿ — opłata za instalację liczników, płatne jednorazowo.
  • 35.700 ฿ — opłata za utrzymanie (Common Fee), 85 ฿ za m²/mies., płatne raz w roku z góry.
  • Rejestracja Leasehold (dzierżawa do 90 lat) — 1% wartości — 46.208 ฿ co 30 lat.
SUMA KOSZTÓW
DODATKOWYCH
  • w przypadku Leasehold — 124.108 ฿ / 13.230 zł / 3.824 $.
CAŁKOWITY KOSZT
  • apartamentu "pod klucz" w opcji Leasehold — 4.744.908 ฿ / 506 tys. zł / 146.200 $.
dochód
ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI:
PROGRAMY INWESTYCYJNE
Zakup nieruchomości na Phuket stanowi pewne źródło pasywnego dochodu w walucie, a umiejętne zarządzanie majątkiem pozwoli na zwrot inwestycji w ciągu 8−12 lat.
PROGRAM GWARANTOWANEGO
DOCHODU OD DEWELOPERA
Stała stopa zwrotu w skali roku (zazwyczaj 5–6%).
Zalety:
stabilny dochód, minimalne zaangażowanie właściciela.
Wady:
dochód może być niższy od rynkowego, istnieją ograniczenia dotyczące pobytu właścicielskiego.
WYNAJEM PRZEZ FIRMĘ ZARZĄDZAJĄCĄ
(dewelopera, zewnętrzną lub przez agenta)
Dochód 7–10% w skali roku.
Zalety:
profesjonalne zarządzanie, przejrzysta sprawozdawczość, wszystkie kwestie rozwiązuje firma zarządzająca.
Wady:
ważny jest właściwy wybór firmy zarządzającej. Usługi firmy zarządzającej kosztują 20−30% zysku.
dochód
PRZYKŁAD OBLICZENIA RENTOWNOŚCI APARTAMENTU
Title Serenity Naiyang na podstawie realnego przypadku klienta
Nabyto jednopokojowy apartament w kompleksie Title Serenity za 3.665.867 ฿ / 392 tys. zł / 113.053 $, uwzględniając wszystkie koszty transakcyjne.
DOCHÓD
  • Średnia stawka najmu przy kontrakcie rocznym 32.000 ฿ / 3420 zł mies. / 987 $.
  • Roczny dochód wyniesie: 384.000 ฿ / 41 tys. zł / 11.842 $.
KOSZTY
  • Opłata za utrzymanie (Common Fee): 27.900 ฿.
  • Opłata za zarządzanie: 32.000 ฿.
  • Podatek dochodowy (5%): 16.205 ฿.
  • Suma kosztów: 76.105 ฿ / ~8130 zł / 2.347 $.
ZYSK
  • Dochód netto: 307.895 ฿ / 32,9 tys. zł / 9.495 dolarów.
  • Rentowność procentowa: 8,4% w skali roku w walucie.
pytania
DLACZEGO WIELE OSÓB WYBIERA PHUKET
NA MIEJSCE DO ŻYCIA?
KLIMAT I PRODUKTY
Ciepłe morskie powietrze, obfitość zieleni i wysokiej jakości lokalne produkty sprzyjają zdrowemu stylowi życia.
INFRASTRUKTURA
Na wyspie znajduje się wszystko, co niezbędne do komfortowego życia: przedszkola, szkoły międzynarodowe, szpitale, centra handlowe i różnorodne formy rozrywki.
EKOLOGIA I PRZYRODA
Ponad 50% terytorium zajmują parki narodowe i rezerwaty przyrody. Na Phuket nie ma dużych zakładów przemysłowych.
BEZPIECZEŃSTWO
Minimalny poziom przestępczości, możliwość pozostawienia otwartych drzwi domu lub samochodu bez obaw.
pytania
DLACZEGO WIELE OSÓB WYBIERA PHUKET
NA MIEJSCE DO ŻYCIA?
SPOŁECZNOŚĆ
  • Na wyspie mieszka na stałe 30 000 obcokrajowców, w tym Europejczycy.
  • W ciągu ostatnich 20 lat na wyspie otwarto 16 szkół międzynarodowych.
  • Tajlandia zajmuje 5. miejsce na świecie w rankingu efektywności systemów opieki zdrowotnej (GHS Index).
  • Na Phuket swoje przedstawicielstwa mają 3 główne światowe wspólnoty religijne.
STABILNA GOSPODARKA
Niska inflacja (poniżej 1,2% rocznie). Stabilna waluta i wzrost cen nieruchomości (do 60% w ciągu ostatnich 10 lat) przyciągają inwestorów z całego świata.
POPULARNOŚĆ I TURYSTYKA
Phuket to światowej klasy kurort z rosnącym ruchem turystycznym: w ciągu ostatnich 20 lat liczba turystów wzrosła pięciokrotnie.
STABILNOŚĆ POLITYCZNA
Tajlandia od dłuższego czasu zachowuje pokój i stabilność, pomimo zmian politycznych.
DLACZEGO NABYWCY I INWESTORZY WYBIERAJĄ WŁAŚNIE NAS, SZUKAJĄC NIERUCHOMOŚCI NA PHUKET?
AGENCJA KVARIS:
  • Gwarancja bezpieczeństwa transakcji.
  • Kompleksowa obsługa: od wyboru nieruchomości, aż po pomyślną finalizację transakcji i dopełnienie wszelkich formalności.
  • Indywidualne wsparcie na każdym etapie, włącznie z pomocą przy transferze środków na rachunek bankowy dewelopera.
  • Współpracujemy wyłącznie ze sprawdzonymi deweloperami i polecamy nieruchomości, w które sami zainwestowaliśmy.

Poczuj radość życia na Phuket i dokonaj korzystnej inwestycji!